Dans une décision n° 2025-896 DC du 20 novembre 2025, le Conseil Constitutionnel s’est prononcé sur la constitutionalité de plusieurs dispositions de la Loi de simplification du droit de l’urbanisme et du logement adoptée le 15 octobre 2025.
La promulgation de la Loi est ainsi imminente.
1. La neutralisation de l’effet utile du recours administratif
Le recours administratif (notamment le recours gracieux) dirigé contre une autorisation d’urbanisme, une décision de refus ou une décision de retrait, devra être formé dans un délai maximum d’1 mois.
Le recours administratif n’emportera plus d’effet de prorogation du recours contentieux (article L.600-12-2 modifié du Code de l’Urbanisme).
Les recours gracieux formés avant l’entrée en vigueur de la loi de simplification prorogeront eux encore le délai de recours contentieux.
Le Conseil Constitutionnel a considéré que ces dispositions ne portaient pas une atteinte disproportionnée au droit à un recours juridictionnel effectif.
Sur ce point, la réforme réduit substantiellement l’effet utile du recours administratif.
Si l’effet recherché est l’accélération contentieuse, les parties disposeront désormais d’un délai très limité pour tenter de trouver une issue amiable.
A noter que cet objectif d’accélération pourrait être freiné par une augmentation du volume de recours contentieux dans la mesure où les administrés seront sans doute amenés à saisir les juridictions dans un but conservatoire.
2. L’exception d’illégalité pour vice de forme ou de procédure
La loi de simplification abroge l’article L.600-1 du Code de l’Urbanisme lequel limitait la contestation sur la base d’un vice de forme ou de procédure, par voie d’exception, d’un document d’urbanisme après l’expiration d’un délai de 6 mois à compter de la prise d’effet du document.
Le Conseil Constitutionnel a considéré que ces dispositions ne portaient pas une atteinte disproportionnée au droit à un recours juridictionnel effectif.
La loi de simplification supprime ainsi la faculté de contester, par voie d’exception, la légalité des documents d’urbanisme, pour des motifs de forme ou de procédure.
3. Les recours dirigés contre les documents d’urbanisme
La loi de simplification prévoyait de limiter la recevabilité à agir contre la décision d’approbation d’un document d’urbanisme ou de son évolution, aux requérants ayant participé à la consultation publique préalable à l’approbation du document.
Le Conseil Constitutionnel a considéré que cette disposition méconnaissait le droit au recours effectif et l’a donc censuré.
4. Le renforcement de la cristallisation des règles d’urbanisme lorsqu’une autorisation d’urbanisme modificative est sollicitée
En cas de permis modificatif sollicité (permis de construire ou permis d’aménager) dans un délai de 3 ans à compter de l’obtention du permis initial, les prescriptions d’urbanisme applicables seront celles en vigueur au jour de la délivrance du permis initial (et non plus les règles applicables à la date de la signature du permis modificatif) sauf exceptions liées à la sécurité et la salubrité.
La réforme sur ce point devrait sécuriser davantage les projets immobiliers autorisés et devant être modifiés durant la phase d’exécution de travaux.
5. La présomption d’urgence en matière de référé-suspension dirigée contre une décision portant refus d’une autorisation d’urbanisme
Dans l’hypothèse d’un référé-suspension dirigé contre un refus d’autorisation d’urbanisme, la condition d’urgence sera désormais présumée remplie (article L.600-3 modifié du Code de l’Urbanisme).
Les nouvelles dispositions sur ce point seront applicables aux référés-suspensions introduits à compter de la date d’entrée en vigueur de la loi de simplification.
Le législateur a entendu aligner le régime du référé-suspension dirigé contre les décisions de refus, sur celui de l’autorisation (la présomption d’urgence étant déjà prévue par les textes s’agissant du référé-suspension dirigé contre une autorisation d’urbanisme).
6. La limitation temporelle de la substitution de motifs en matière de refus d’autorisation
La substitution de motifs dans le cadre des décisions du refus d’une autorisation d’urbanisme ne sera désormais possible que dans les deux mois qui suivent l’enregistrement du recours dirigé contre la décision de refus.
L’objectif recherché est l’accélération du contentieux : il faudra donc pour les communes veiller à muscler les refus d’autorisation d’urbanisme dès leur signature.
Benjamin VINCENS-BOUGUEREAU et Hugo TRIMAILLE
