Par une décision de section du 31 mars 2026 n°494252, le Conseil d’Etat livre des précisions notables quant au mécanisme de régularisation des autorisations d’urbanisme en cours d’instance lorsque le terrain d’assiette est devenu inconstructible.
I. Sur le mécanisme de sursis à statuer aux fins de régulariser défini à l’article L.600-5-1 du Code de l’Urbanisme
En application de l’article L.600-5-1 du Code de l’Urbanisme, le juge administratif saisi d’un recours dirigé contre une autorisation d’urbanisme peut - lorsque l’autorisation est entachée d’un ou plusieurs vices susceptibles d’être régularisés – surseoir à statuer jusqu’à une date qu’il fixe aux fins de permettre au bénéficiaire de l’autorisation de régulariser son projet.
Cette régularisation est classiquement envisagée par le biais d’une demande d’autorisation d’urbanisme modificative.
II. Sur les prescriptions d’urbanismes applicables aux demandes d’autorisations d’urbanisme initiales et aux demandes d’autorisations modificatives
Jusqu’à récemment, lorsqu’elle statuait sur une demande d’autorisation d’urbanisme initiale, l’administration devait appliquer les règles d’urbanisme en vigueur à la date de sa décision.
Il en allait de même pour les demandes d’autorisations modificatives, de sorte que les prescriptions d’urbanisme nouvelles survenues en cours d’instance étaient opposables aux demandes d’autorisations modificatives survenues postérieurement, ce qui était de nature à fragiliser juridiquement les projets immobiliers.
La loi de simplification du droit de l’urbanisme du 26 novembre 2025 inversait cette logique pour les permis de construire et les permis d’aménager.
En effet, le nouvel article L.431-6 du Code de l’Urbanisme prévoit que, lorsqu’un permis modificatif est sollicité dans un délai de 3 ans à compter de l’obtention du permis initial, les prescriptions d’urbanisme applicables sont celles en vigueur au jour de la délivrance du permis initial, à l’exception des prescriptions relatives à la sécurité et à la salubrité publique.
Pour autant, dans le cadre de l’espèce jugée par le Conseil d’Etat, les permis de construire étaient bien antérieurs à la loi du 26 novembre 2025. Ils n’ont donc pu bénéficier de l’effet cristallisateur plus favorable issu de la loi.
III. Sur la possibilité de régulariser un permis de construire malgré l’inconstructibilité du terrain d’assiette survenue en cours d’instance
Par sa décision du 26 mars 2026, le Conseil d’Etat relève que l’inconstructibilité du terrain d’assiette du projet survenu en cours d’instance, ne constitue pas, à elle seule un obstacle rédhibitoire à la régularisation du projet.
Autrement dit, il précise l’office du juge administratif s’agissant du mécanisme de régularisation contentieuse défini à l’article L.600-5-1 du Code de l’Urbanisme.
Dans ce contexte, le juge doit :
- D’une part, tenir compte des règles d’urbanisme applicables en tant seulement qu’elles sont relatives au vice relevé à la date à laquelle il statue sur l’application du mécanisme de régularisation ;
- D’autre part, vérifier, qu’à cette date, les règles d’urbanisme applicables ne rendent pas impossible la régularisation de l’autorisation d’urbanisme litigieuse.
La solution dégagée par le Conseil d’Etat s’inscrit ainsi dans une ligne cohérente avec le mécanisme de cristallisation issu de la loi de simplification du droit de l’urbanisme du 26 novembre 2026.
Benjamin VINCENS-BOUGUEREAU, Hugo TRIMAILLE et Clément PONCET
