L’autorisation d’urbanisme (permis de construire, permis d’aménager, permis de démolir ou décision de non-opposition à déclaration préalable) est un acte administratif créateur de droits pour son bénéficiaire.
Elle n’est délivrée par l’administration qu’à condition que les travaux envisagés ne méconnaissent pas les prescriptions d’urbanisme en vigueur.
Le retrait d’une autorisation d’urbanisme - ayant pour effet disparaître rétroactivement l’acte - il ne peut être envisagé que dans certaines hypothèses limitées.
En effet, le régime juridique du retrait de l’autorisation d’urbanisme procède d’un équilibre entre plusieurs considérations, à savoir :
- La sécurité juridique des droits à construire accordés au bénéficiaire ;
- La possibilité pour l’administration de corriger son erreur dans un délai plus ou moins court si une autorisation administrative accordée n’aurait pas dû l’être.
Il existe plusieurs types de retrait.
1/ Le retrait de principe à l’initiative de l’administration
La légalité du retrait d’une autorisation d’urbanisme par l’administration suppose la réunion de plusieurs conditions (article L.424-5 du Code de l’Urbanisme) :
- Une condition de délai : la décision de retrait doit être notifiée au bénéficiaire de l’autorisation d’urbanisme avant l’expiration d’un délai de trois mois suivant la date à laquelle elle a été accordée.
- Une condition de fond : Le retrait doit être motivé et fondé sur l’illégalité de l’autorisation d’urbanisme, par exemple la méconnaissance des règles d’urbanisme, un vice de procédure, ou encore l’incompétence du signataire de l’autorisation.
La charge de la preuve de l’illégalité pèse sur l’administration.
- Une condition de procédure : Le retrait doit être précédé d’une procédure contradictoire préalable permettant au bénéficiaire de l’autorisation d’être informé de la mesure envisagée et de présenter ses observations écrites ou orales dans un délai raisonnable.
2/ Le retrait sur demande du bénéficiaire de l’autorisation
Le bénéficiaire de l’autorisation d’urbanisme peut lui-même en solliciter le retrait auprès de l’administration, même si l’autorisation est légale (article L.424-5 du Code de l’Urbanisme).
3/ Le retrait de l’autorisation d’urbanisme pour fraude
La fraude s'apprécie au jour de la délivrance de l'autorisation d'urbanisme. Elle est caractérisée lorsque, pour obtenir l'autorisation d'urbanisme, le pétitionnaire a procédé à des manoeuvres de nature à tromper intentionnellement l'administration sur la réalité de son projet.
Deux critères doivent ainsi être réunis:
- un critère matériel : l'accomplissement de manoeuvres de nature à tromper l'administration ;
- Un critère intentionnel : l'intention de tromper l'administration.
Dans ce cas de figure le retrait de l’autorisation est possible sans condition de délai, étant précisé que la charge de la preuve incombe à l’administration.
En principe, le retrait de l'autorisation, même pour fraude, doit être précédé d'une procédure contradictoire préalable (CE 31/07/2025, n°498089).
4/ Exception à l’exigence d’une procédure contradictoire préalable au retrait d’une autorisation d’urbanisme
La jurisprudence admet une souplesse à l’exigence d’une procédure contradictoire préalable lorsque l’illégalité de l’autorisation est manifeste.
Dans cette hypothèse l’administration se trouve en situation de compétence liée et doit retirer l’autorisation si elle se trouve dans le délai de trois mois. Dans ce cas de figure, elle n’est pas tenue au respect d’une procédure contradictoire préalable (voir en ce sens : CE, 19 août 2025, n°496157).
